不動産登記　〜　所有権移転(名義変更)

不動産の名義変更をせずに放置しておくと思わぬ不利益を被るかもしれません。

不動産を取得した場合は、お早めに名義変更することをおすすめします。

では、不動産の名義変更をする必要があるのはどんな時なのか？

一般的には、売買、贈与、代物弁済、離婚による財産分与などが考えられます。

また、名義変更だけが目的ではありません。契約書の作成・お金の流れ・税金に関することなども明確にしておくことが大切です。名義変更やこれに付随することでお悩みの方は、お気軽にご相談下さい。

【手続の流れ】

不動産の売買をする場合には、一般的に次のような手順で取引をします。

　①売買契約の締結

　②名義変更に必要な書類の収集

　③売買代金の支払 ・ 名義変更書類の受渡 ・ 固都税等諸経費精算

①の契約締結と、③の売買代金の支払等が同日に行われる場合もあれば、①の契約締結だけ先に済ませて③の売買代金の支払等が後日になる場合もあります。

司法書士は、このような手続の中で、売主様・買主様に面談し、契約内容・各書類・金銭授受などを確認したうえで名義変更の手続をします。代金支払と名義変更を同時にできる様にサポートする訳です。同時ということで売主様・買主様にご安心していただける取引となります。

【売主様の必要書類】

―個人の場合―

・権利証又は登記識別情報通知書

・固定資産評価証明書

・印鑑証明書(発行より３か月以内)

・実印

・身分証明書(運転免許証・パースポート・住基カードなど)

―会社の場合―

・権利証又は登記識別情報通知書

・固定資産評価証明書

・会社の履歴事項証明書又は、代表者事項証明書(発行より３か月以内)

・会社の印鑑証明書(発行より３か月以内)

・会社実印

・代表者等の身分証明書(運転免許証・パースポート・住基カードなど)

【買主様の必要書類】

―個人の場合―

・住民票

・認印

・身分証明書(運転免許証・パースポート・住基カードなど)

―会社の場合―

・会社の履歴事項証明書又は、代表者事項証明書(発行より３か月以内)

・会社認印

・代表者等の身分証明書(運転免許証・パースポート・住基カードなど)

※買主様が金融機関の融資を利用する場合には、金融機関に提出する書類が別途必要となります。

 さとう司法書士事務所では、売買契約書の作成から売買代金授受・名義変更完了まで、売主様・買主様にご安心して取引していただけるようお手伝いさせていただきます。お気軽にご相談下さい。

離婚協議の話し合いの中で、現在お住まいのマイホームをどう処理するのか、大きな問題となります。例えば、マイホームが一方の配偶者の単独名義でその名義人が離婚後も引き続き所有・居住する場合はスムーズです。

では、次の事例ではどのようなことが考えられるでしょうか。

[現　在]　マイホーム　　　　　夫妻共有名義

　　　　　　居　　　 　住　　　　　妻・子供　（夫は別居中）

　　　　　　住宅ローン借入　　 夫名義

上記の事例で、離婚後は、妻がマイホームを単独名義で取得し、妻と子で居住するにはどんな手続きが必要になるでしょうか。

一般的には、次のような手続きが考えられます。

①住宅ローンを借りている銀行に、ローンを妻名義に切り替えできないか相談する。

　（住宅ローンを借り替え、残りの債務を妻が返済していく、など）

②離婚による財産分与を原因として、マイホームを妻単独名義に変更する。

離婚後のマイホームの処理は、ご家族の事情により様々です。

離婚による財産分与（名義変更）についてもお気軽にご相談ください。

次ページに実務事例（手続きの流れなど）を記載しています。

※年金分割の合意がある方で、契約書（協議書）中にこの条項が必要な方はご相談ください。 

※譲渡所得税など、税務申告が必要な場合は、提携税理士をご紹介いたします。

【離婚前の状況】

自宅                夫妻共有名義

住宅ローン　　 　夫妻連帯債務

財産分与内容 　自宅を夫単独名義とし、住宅ローン残債を夫が引受ける

【離婚後の状況】

自宅　　        　夫単独名義

住宅ローン      夫単独名義

【実際に行う手続きの流れ】

（１）住宅ローンを借り入れている銀行にローンを夫単独に変更できないか相談。同時に他の金融機関に借換えが可能か打診。承認を得られない場合は売却検討。

（２）銀行から住宅ローンを夫単独名義に変更することについて仮の承認を得る。

（３）協議離婚、自宅財産分与とローン残債の引受けについての協議書（契約書）を作成。

（４）提携の税理士をご紹介。自宅を分与した場合の不動産譲渡所得税について事前相談。

（５）夫妻の合意に従い離婚届を提出。離婚後の住民票、印鑑証明書（印鑑登録が必要な場合有り）、戸籍謄本など収集。住所や氏名の変更には注意が必要です。

（６）離婚による財産分与を原因とする自宅の所有権移転登記書類を準備。

（７）司法書士と銀行で打合せ。住宅ローンを夫単独にするための書類（免責的債務引受契約など）を準備。

（８）銀行指定の日に、住宅ローンを夫単独名義とする手続きを行う。具体的には、①離婚による財産分与を原因とする自宅の所有権移転登記、②自宅に設定されている抵当権の債務者につき、免責的債務引受を原因とする抵当権変更の登記（「連帯債務者 夫・妻」→「債務者夫」と変更します。）。

（９）変更された登記内容を確認のため、登記事項証明書を取得し銀行に提出。【ここまで１か月半から２か月ほどかかりました】

（１０）この事例では、税務申告することで納税額が０円となる事案で提携税理士が期限までに申告。

（１１）手続きが完了です。

【必要書類】

基本的な書類として、夫又は妻もしくは夫妻の戸籍謄本・印鑑証明書・住民票・権利証・登記識別情報通知書・固定資産評価証明書・身分証明書・実印などをご用意いただくことになります。ただし、戸籍謄本、印鑑証明書、住民票については、離婚届提出の前及び後に取得いただく場合があり、また離婚後に住所・氏名の変更がある場合は、この取得タイミングや注意点がありますので個別にご相談いただいた方が安心です。

【手続き費用】

手続き費用は、大きく二つに分けて、登録免許税などの実費と司法書士の報酬が必要です。

（１）登録免許税については、固定資産評価証明書をもとに計算します。評価額の２％です。

（２）登録免許税以外の実費は、戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書などの取得費用や郵便代・交通費などです。

（３）司法書士報酬は、お客様の事情により様々です。登記だけのご依頼なのか、契約書作成から銀行の手続きまでのご依頼なのか。個別にお見積りいたしますのでお気軽にご相談ください。目安としては、５万円から２０万円程度です。

※離婚による財産分与の登記手続きについては、中野区、新宿区、豊島区、渋谷区、練馬区、杉並区、港区をはじめとする東京都内のお客様のご相談を承っております。その他の地域の方もお気軽にお問い合わせください。

企業が取引先や関連企業などに一時的又は継続的に金銭の貸し付けを行うことがあると思います。通常は借用書・金銭消費貸借契約書などを作成することと思います。では、この契約書を交わすだけで十分と言えるでしょうか。当事務所では、借主側と根抵当権や抵当権などの設定契約を締結し登記することにより、保全強化することをおすすめしています。万が一に備えることも重要です。また貸す側の企業が金融機関などから、貸付金に対する保全がずさんであると評価されかねません。この場合金融機関からの融資の障害になることも考えられます。担保権の設定についても、さとう司法書士事務所にご相談ください。

さとう司法書士事務所で受託した、弁護士の方からの不動産登記案件をご紹介します。

１．判決・調停・和解などによる離婚財産分与・取得時効・遺留分減殺・相続の登記

２．借地非訟案件の登記

３．不動産の任意売却による一連の所有権移転登記、担保権の抹消・設定

４．離婚協議書の作成締結にともなう、離婚届の提出と同時に行う、自宅の名義変更、住宅ローンの担保付け替えの一連の手続き

５．遺言執行による遺贈の登記

６．連帯保証人の代位弁済による抵当権移転登記

７．弁護士介入の相続案件について、登記に必要な遺産分割協議書その他の書類の作成および署名捺印の収集から登記まで

その他不動産登記全般について弁護士の方からのご相談をお待ちしております。

マイホーム（土地・戸建・マンション）を購入予定の方で、登記費用が高いのではないか不安に感じている方も多いと思います。実際に当初の見積もりに疑問を感じお問い合わせいただくケースもございます。司法書士は不動産業者や金融機関の指定の先生を利用しなくてはならないケースもありますが、買主様の指定により自由に選べることも多いと思います。売買契約時に司法書士の選任方法についても事前確認しておくと良いでしょう。高いけど仕方がないとあきらめず、他の司法書士事務所でもお見積りをとることをお勧めいたします。当事務所は、銀行・信用金庫からのご依頼による不動産取引実績多数で適正な価格でのお見積りを提示しております。現在提示されている登記費用に不安や疑問をお持ちの方は、一度当事務所にご相談ください。

※不動産登記事項証明書（登記簿謄本）、固定資産評価証明書、売買契約書を送付（ＦＡＸ・メール）いただき、ローンがある場合は抵当権などの設定金額（借入金額）、取引場所などをお知らせいただけると正確な登記費用の算出ができます。

※取引の直前になって登記費用に疑問をいだき、見積書作成のご依頼をいただくケースがございます。この場合、既に銀行や不動産業者指定の司法書士が準備をすすめていて司法書士の変更ができない場合があります。登記費用を減額できたかもしれないのに、悔しい思いをすることになってしまいます。出来る限り早めにどこの司法書士事務所を利用するのかお考えいただくことをおすすめします。

住宅ローン金利を下げるために借り替えをする場合、銀行・信用金庫など金融機関の抵当権を付け替える必要があります。古い抵当権を抹消し、新しい抵当権を設定する手続きです。この登記手続きを司法書士が担当するわけですが、その登記費用は司法書士事務所ごとに異なる料金設定となっています。現在提示されている登記費用の見積もりに不安や疑問を感じている方は、当事務所にご相談ください。借入金融機関によってはお客様の判断で司法書士をお選びいただくことが可能です。当事務所では、銀行・信用金庫から依頼のあった借り替え手続きについて多数の実績がありますので、安心してご利用していただけます。

※不動産登記事項証明書（登記簿謄本）を送付（ＦＡＸ・メール）いただき、抵当権の設定金額（借入金額）などをお知らせいただけると正確な登記費用の算出ができます。

建物を新築された場合、登記手続きが必要になります。当事務所では提携土地家屋調査士と協力して、取壊し建物の滅失登記、新築建物の表題登記、所有権保存登記のサポートをいたします。金融機関の住宅ローンなど借り入れがある場合には、金融機関の担当者と打合せのうえ、抵当権設定を含む登記、ローン実行、最終代金支払い、建物引渡までサポートいたします。これらの一連の流れは、司法書士・土地家屋調査士が共同でサポートすることにより、よりスムーズなお手続が可能となります。本来、居宅で登記しなければならないところ、共同住宅で登記してしまって、金融機関のローンの条件から外れてしまったり、登記減税を受けられなくなってしまうことも考えられます。登記の専門家である司法書士・土地家屋調査士に是非ご相談ください。

①古建物取壊し　建物滅失登記（土地家屋調査士担当）

②新築建物完成　建物表題登記（土地家屋調査士担当）建物所有権保存登記（司法書士担当）

③住宅ローン実行　抵当権設定登記（司法書士担当）